Các rủi ro lớn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2015

Hàng loạt dự án lớn như khu căn hộ cao cấp quận 7, quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh,… cho thấy thị trường BĐS đã dần hồi phục, minh chứng rõ nhất là qua những con số ấn tượng mà phần lớn kết quả đó nhờ vào hàng loạt chính sách tháo gỡ và ổn định thị trường từ phía cơ quan quản lý Nhà nước phải kể đến như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Thông tư 36,…

1.  Rủi ro từ giới đầu cơ

Việc giữ lãi suất thấp trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định cũng góp phần rất lớn trong việc kích hoạt dòng tiền chảy vào thị trường BĐS, người mua nhà cũng dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ để thực hiện cơ hội mua nhà.

Tuy vậy, vẫn còn nhiều rủi ro đi kèm mà lớn nhất chính là sự trở lại của số đông bộ phần đầu cơ, kinh doanh thứ cấp. Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA) công bố thì hoạt động đầu cơ năm 2015 tăng gấp 3 lần năm 2014. Và với hàng loạt dự án mới hiện nay mà đặc biệt là các khu M One quận 7, quận 9, quận 2 đang được thi công và sắp đưa ra thị trường thì vấn đề này càng trở nên cấp thiết.

Các dự án lớn như khu M One quận 7, quận 2, quận 9,… rất được giới đầu cơ quan tâm

Nguyên nhân phần lớn là do chính sách ưu đãi cam kết từ phía chủ đầu tư và ngân hàng. Trên thực tế, không ít dự án sau khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ hoàn toàn không bị thu lãi suất trong suốt quá trình dự án đang triển khai. Các dự án hiện nay thường kéo dài 2-3 năm nên trong suốt thời gian đó, giới đầu cơ hoàn toàn có đủ thời gian kiếm lời mà không quá áp lực vấn đề lãi vay.

Theo thống kê của CBRE, tổng lượng giao dịch của năm 2015 đạt cao nhất trong lịch sử của ngành bất động sản từ trước đến nay, ước tính đã tiêu thụ 36,160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Đáng chú ý là một phần lớn lượng cung này dự kiến sẽ được bàn giao vào cuối năm 2016 và đầu năm 2017. Và điều này theo các chuyên gia là đáng báo động bởi các thành phần đầu cơ khi đó phải tìm mọi cách để thoát hàng nếu không muốn tiếp tục đóng 25% phần tiền còn lại và bắt đầu phải chịu các khoản lãi, phí từ phía ngân hàng (cần lưu ý thêm là theo HOREA thì đa số nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp sử dụng vốn vay, chiếm 70-80% giá trị hợp đồng).

Đó là chưa kể, năm 2016 này dự kiến sẽ chào đón hơn 45,000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc xét riêng cho TP.HCM (đặc biệt là BĐS khu Nam thành phố, nổi trội nhất là các dự án căn hộ cao cấp quận 7). Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa qua – đây cũng là phân khúc xuất hiện đầu cơ mạnh nhất.

Các dự án lớn như khu căn hộ cao cấp quận 7, quận 9,… đã bắt đầu giao dịch sôi động trong thời gian gần đây

2.  Rủi ro từ lãi suất

Theo phân tích, kênh gửi tiền tiết kiệm trong 2 năm gần đây dù rằng được đảm bảo an toàn nhưng vốn dĩ không còn đủ hấp dẫn để lôi kéo dòng tiền nhàn rỗi trong người dân khi mà các kênh đầu tư khác như vàng đang ổn định, bất động sản hồi phục và chứng khoán được kỳ vọng khởi sắc. Thêm vào đó, thời gian qua, tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực bất động sản đang tăng trưởng một cách mạnh mẽ (theo NHNN, đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014) buộc các ngân hàng phải tìm cách tăng lượng tiền huy động. Và muốn thực hiện điều này thì chỉ còn giải pháp trọng yếu là tăng lãi suất tiền gửi.

Lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu rục rịch tăng. Thậm chí mức lãi suất huy động cao hiện nay là trên 8% đã không còn là cá biệt nữa. Điều này rõ ràng sẽ tạo một áp lực lớn lên việc buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay.

3.  Rủi ro từ chính sách

Một thực tế dễ thấy là giới đầu cơ thường tham gia mua căn hộ tại các dự án mà chủ đầu tư vừa mới ấp ủ kế hoạch triển khai với mục đích có được mức giá thấp nhất. Trong khi đó, các chủ đầu tư khi bán dự án cho giới này thường không đề cập đến điều kiện mở bán (khi xây xong móng) bằng các hợp đồng góp vốn đầu tư. Điều này sẽ có lợi cho nhà đầu cơ vì sẽ không phải chịu thuế 2% khi chuyển nhượng lại cho đối tượng khác.

Nếu như trước đây, các hợp đồng góp vốn nhà vẫn được các ngân hàng đồng ý cho vay thì nay đã phải tạm dừng. Nguyên nhân là từ khi Luật nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật nhà ở 2014 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp “quyền tài sản” liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, thời gian gần đây, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 cũng đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Khẳng định từ phía NHNN thì sửa Thông tư này không làm giảm tín dụng cho bất động sản mà do thị trường đã có đà phục hồi tốt nên đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.

Thế nhưng Hiệp hội bất động sản TPHCM thì cho rằng thị trường BĐS trong nước đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi chỉ hơn hai năm sau đáy sâu khủng hoảng.

Những rủi ro trên sẽ có tác động mạnh đến hàng loạt dự án mới đang khởi công và sắp tung ra thị trường như khu M One quận 7, quận 9, Bình Chánh…. Chính vì vậy thị trường bất động sản sắp tới dự báo sẽ có nhiều biến động hơn.